Planung

Nach der anfänglichen Idee und ersten Informationsbeschaffung wird es nun konkret, denn die Sanierungsdurchführung muss genau geplant werden. Es wird festgelegt was genau und in welchem Rahmen saniert wird, welche Kosten voraussichtlich entstehen, wie die zugehörigen Förderungen sind und welche Bauschritte den Behörden gemeldet werden müssen. Auch sollte jeder Sanierungsinteressierte jetzt wissen, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch eine monatliche Belastung aus Darlehen sein könnte. Entschieden werden muss möglichst zu diesem Zeitpunkt schon, was in Eigenleistung gemacht werden soll. Das kann zwar eine Menge Geld sparen, jedoch sollten schon Erfahrungen und Kompetenzen vorhanden sein. Der Bauherr sollte sowohl den Zeitaufwand als auch das Können für Eigenleistungen einschätzen und alles in den zeitlichen Ablaufplan integrieren. Dabei hilft natürlich ein Energieberater oder Architekt. Kommt ein Handwerker nicht weiter, weil die Eigenleistungen noch nicht fertig sind, wird der gesamte zeitliche Rahmen gesprengt. Verzögerungen kosten Zeit und Geld, zumal der Handwerker auch Folgetermine haben wird. Fällt die Entscheidung zunächst für eine Einzelmaßnahme oder Teilsanierung, so sollte diese in ein Gesamtkonzept hineinpassen, um später ergänzt werden zu können.

Nun werden konkrete Angebote bei Handwerkern eingeholt. Die gewünschten Leistungen sollten detailliert beschrieben sein, so dass sich diese bestenfalls im Einzelnen im Angebot des Handwerkers wiederfinden lassen. Nur so sind die verschiedenen Angebote später vergleichbar und die Maßnahme lässt sich genau kalkulieren. Ebenfalls im Angebot verankert sein sollte der angesetzte Zeitrahmen und auch der mögliche Arbeitsbeginn. Jeder Handwerker legt bei Bedarf auch sicherlich Referenzen und Qualifikationen vor. Da aber der Handwerker nach seinen Angeboten und Aufträgen planen muss, gelten diese nur eine bestimmte Zeitspanne lang, die schriftlich vermerkt sein sollte.

Sollen mehrere Maßnahmen umgesetzt werden, muss der Bauherr entscheiden, ob er Hilfe für die weitere Planung und Durchführung benötigt. Wird nur energetisch saniert, so kann der Energieberater weiterhin zur Seite stehen, bei baulichen Maßnahmen sollte gegebenenfalls lieber ein Architekt hinzugezogenwerden. Beide koordinieren jeweils das gesamte Bauvorhaben, denn der Zeitplan und die Ausführungsplanung müssen passen, damit verschiedene Gewerke gemeinsam arbeiten können.

Eine detaillierte Kostenaufstellung muss zusammengetragen werden. Vorhandene Handwerkerangebote können hier beigelegt werden. Die Aufstellung ist Grundlage zur Beantragung von Finanzierungsförderungen zum Beispiel der KfW-Bank. Die örtlichen Banken wie Volksbanken und Sparkassen beraten bei den Förderungen und Zuschüssen und stellen die Anträge. Direkt bei der KfW-Bank ist das nicht möglich. Viele Förderanträge müssen vor Baubeginn gestellt werden. Die KfW-Bank fördert den Wärmeschutz der Gebäudeaußenhülle und die Erneuerung von Heiz- und Lüftungstechnik. Die konkreten Zuschüsse und Zinssätze für Darlehen geben die verschiedenen Banken an. Das BAFA fördert Solaranlagen, Wärmepumpen und Biomasse. Auch progres.NRW gibt Zuschüsse zu erneuerbaren Energien. Ein Energieberater hilft hier und darf auch alle Anträge stellen. Weiterführende Informationen sind auf dieser Webseite unter dem Punkt Förderungen aufgeführt.

Die Architektenkammer NRW hat ihre Architekten mit Kontaktdaten gelistet. Deren Honorar orientiert sich an der Größe der Investitionen und ist in der Honorarordnung ablesbar. Bei Veränderungen der Grundstruktur des Gebäudes müssen gegebenenfalls Fachingenieure wie Bauphysiker, Statiker oder Vermesser Berechnungen durchführen, die von den Handwerkern umgesetzt werden. Hier ist die Ingenieurkammer IK-Bau der Ansprechpartner für Namen und Adressen. Bauphysiker sind zuständig für die Teilgebiete Wärme, Feuchtigkeit, Akustik, Brandschutz, Tageslicht und Klima eines Gebäudes. Baustatiker oder Tragwerkplaner, heute in der Regel Bauingenieure, hingegen berechnen die Baukonstruktion und die darin auftretenden Kräfte und Auswirkungen vorhandener Gebäude. Eingriffe in die tragende Struktur eines Gebäudes wie ein großer Durchbruch, ein neuer Balkon oder vergrößerte Fenster benötigen häufig eine neue Statik. Vermesser erfassen die Maße von Grundstücken und Gebäuden. Sie stellen amtliche Nachweise und Kartenwerke auf und bilden die Grundlage für Vorbereitung und Durchführung moderner Bautätigkeit. Bei komplexen Heizungs- und Lüftungsanlagen sollten zudem Fachingenieure für die technische Gebäudeausrüstung hinzugezogen werden. Der Bauherr hat oft die Wahl zwischen mehreren Betrieben und sollte auf jeden Fall hinterfragen, ob die nötigen Qualifikationen für die Baumaßnahme vorhanden sind.

Bauliche Veränderungen an einem Gebäude unterliegen häufig der Genehmigungspflicht. Das Baurecht macht Vorschriften zur Errichtung, Nutzung und Gestaltung von Gebäuden und gibt Regelungen zu Standsicherheit, Schall-, Wärme- und Brandschutz vor. Allerdings gibt es je nach Bundesland oder Kommune abweichende Regelungen. Daher sollte bei jeder Baumaßnahme das örtliche Bauamt hinzugezogen und um Auskunft gebeten werden. Für neuen Wohnraum, Änderungen der Statik oder bauliche Außengestaltung benötigt der Bauherr häufig eine Bewilligung. Je nach Maßnahme muss dann eine Baugenehmigung der kommunalen Bauaufsichtsbehörde abgewartet werden. Informationen hierzu sind im Normalfall kostenlos, für Genehmigungen wird eine Gebühr fällig. Der eigentliche Innenausbau wie Schönheitsreparaturen, Fliesen- und Malerarbeiten, Heizkesselaustausch, Türenaustausch und Austausch alter Fenster durch gleich aussehende ist meist Privatsache. Bei Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden sollte in jedem Fall die Denkmalschutzbehörde kontaktiert werden. Die muss die Maßnahmen eventuell genehmigen oder stellt Auflagen. Die Denkmalschutzbehörde ist den Bauämtern übergeordnet.

Wird eine neue Heizanlage eingebaut, so muss der Bezirksschornsteinfeger kontaktiert werden. Heizanlage und Schornstein müssen zusammen passen. Diese Informationen benötigt der Bauherr schon in der Planungsphase. Nach Fertigstellung nimmt der Bezirksschornsteinfeger die Anlage ab. Mit einer neuen Heizanlage können bis zu 25 Prozent des Energieverbrauchs gespart werden. Sie muss in ihrer Leistung zum Gebäude und zur Dämmung des Gebäudes passen, daher erst dämmen, dann eine neue Heizung installieren. Aber das Gebäude muss auch die Anforderungen des Heizsystems erfüllen wie zum Beispiel den Platzbedarf. Geprüft werden sollte immer, ob erneuerbare Energien wie Photovoltaik, Solar, Holz, Pellets sowie Wärmepumpe in Frage kommen oder doch nur Gas und Öl. Auch Kombinationen sind möglich. Bei der Erneuerung der Heizanlage gibt es die Wahl zwischen Gasbrennwerttherme/ -kessel, Ölbrennwertkessel, solare Warmwasserbereitung oder Heizungsunterstützung, Pelletkessel, Holzhackschnitzel oder Scheitholzkessel, Wärmepumpen in der Luft, im Erdreich oder im Grundwasser, Nah- oder Fernwärme und Mini-BHKW. Bohrungen für Erdwärme oder Grundwasserpumpen müssen mit der Wasserschutzbehörde abgesprochen werden. Viele Aspekte fließen in die Entscheidung für ein neues Heizsystem mit ein, beachtet werden müssen aber auch die Investitionskosten und die zu erwartenden Verbrauchskosten. Bei der Anlagenwahl kann ein Energieberater helfen.

Auch bei der Wärmedämmung gibt es viele Möglichkeiten. Der Dämmstoff muss ins Platzangebot des Hauses passen, ist unterschiedlich, je nachdem ob außen oder innen gedämmt wird und sollte den Wünschen des Bauherrn entsprechen. Dabei haben 2 cm Mineralwolle, 6 cm Leichtbetonsteine, 6,5 cm Nadelholz, 8 cm Porenziegel, 23,5 cm Strohlehm, 29 cm Hochlochziegel, 90 cm Klinker und 105 cm Massivbeton eine vergleichbare Dämmwirkung. Wird eine bestimmte Dämmwirkung benötigt, so ist die Dicke des Dämmstoffs vom Material abhängig, also von seiner Wärmeleitfähigkeit.

Bei Sanierungen ist aber auch immer der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) von Bauteilen zu beachten. Je kleiner der Wert eines Bauteils ist, desto geringer ist der Energieverbrauch bzw. der Wärmeverlust durch dieses Teil. Der U-Wert wird bestimmt vom Material und der Dicke des Teils. Bei einem Fenster zum Beispiel kann der U-Wert des Glases durchaus sehr gering sein, wenn der des Rahmens aber hoch ist, kommt es dennoch zu unnötigen Verlusten. Hier darf man sich nicht täuschen lassen. Wird andererseits ein Fenster mit einem niedrigen U-Wert in eine Wand eingebaut, die einen sehr hohen U-Wert hat, so kann Feuchtigkeit an der Wand kondensieren und zu Schimmel führen. Dieses Beispiel zeigt die Komplexität von energetischen Sanierungen. Es macht sicherlich Sinn einen Fachmann hinzuzuziehen.

Im Rahmen der energetischen Sanierung macht es auch Sinn über bauliche Veränderungen und Modernisierungen nachzudenken wie eine weitere Terrasse und Terrassentür, bodentiefe Fenster, größere Räume, Wohnraumerweiterung durch Dachausbau, Kellerausbau oder Wintergarten und so weiter. Auch eine generationengerechte Gebäudeplanung sollte bedacht werden. Dazu gibt es vielfältige Informationen in dem entsprechenden Punkt dieser Webseite. Auch das Thema Haussicherheit sollte bedacht werden. Kombiniert der Eigenheimbesitzer die energetische Sanierung mit baulichen Veränderungen, so sind Mehraufwand und Mehrkosten häufig nicht viel höher. Vorhandene Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme müssen natürlich in jedem Fall schon aus gesundheitlicher Sicht beseitigt werden.

Alle zu verwendenden Baustoffe müssen zugelassen sein, das zeigt in Deutschland das ü-Zeichen und europaweit das CE-Zeichen. Weitere Qualitätsmerkmale bieten die RAL-Gütergemeinschaft, der Blaue Engel, das natureplus@r-Qualitätszeichen und die EPD-Umweltdeklaration. Das Material in jedem Fall, aber auch davon abhängig Formen und Farben der Umbaumaßnahmen müssen vielfach frühzeitig entschieden werden. Einzelne Positionen sollten schon im Angebot auftauchen, da es teils erhebliche Preisunterschiede im Material gibt. Spätestens zur Baudurchführung muss alles genau feststehen.

Vor der Bauzeit sollten auch einige Versicherungen abgeschlossen werden! Die Bauherrenhaftpflicht dient der Absicherung von Personen- und Sachschäden während der Bauzeit. Die Bauhelferversicherung ist eine Unfallversicherung für Freunde und Verwandte als Bauhelfer. Die Bauleistungsversicherung ist im Allgemeinen bei Sanierungen und Modernisierungen nicht nötig, da das Gebäude ja versichert sein sollte. Die Bauleistungsversicherung wäre Bestandteil der Gebäudeneubauversicherung und schützt während der Bauzeit vor Schäden durch höhere Gewalt wie Hochwasser und Sturm oder Vandalismus, aber auch vor Konstruktions- und Materialfehlern oder Fahrlässigkeit. Die letzten Punkte könnten wichtig sein. Hier ist eine Absprache mit Vertretern der vorhandenen Gebäudeversicherung sinnvoll.

Die schon angesprochenen Eigenleistungen können viel Geld sparen, jedoch müssen manche Leistungen von Fachleuten ausgeführt und bestätigt werden. Dazu gehören auf jeden Fall Heizung und Strom. Auch sollte man bedenken, dass die Handwerker für ihre Leistungen eine Gewährleistung geben. Somit sind Sie ein Stück weit gegen Fehler abgesichert, beziehungsweise muss der Handwerker diese auf seine Kosten beheben.